IMMOBILIENTEILVERKAUF ALS MÖGLICHE OPTION FÜR EIGENTÜMER?

In meinen täglichen Beratungsgesprächen mit Eigentümern, die sich aktuell mit dem Gedanken eines Verkaufs beschäftigen, wird mir öfter die Frage nach einem Teilverkauf der Immobilie und dessen Vor- und Nachteile gestellt. Beim Teilverkauf veräußern dabei Immobilienbesitzende einen Teil ihres Hauses oder ihrer Eigentumswohnung gegen eine anteilige Sofortzahlung eines meist gewerblichen Käufers. Der Verkäufer erhält im Gegenzug eine Vereinbarung für ein lebenslanges Wohnrecht in dieser Immobilie (Nießbrauch). Insbesondere ältere Eigentümer, die mir sehr oft diese Frage stellen, können mit diesem aus dem Teilverkauf erhaltenen Geld ihre monatliche Rente aufstocken oder sich Wünsche erfüllen, die sonst nicht so einfach möglich wären. Trotz des verführerischen Gedankens gilt es aber vieles abzuwägen und zu vergleichen und Sie sollten auf folgende Punkte achten. Natürlich wird der neue Teileigentümer in das Grundbuch eingetragen. Der neue Teileigentümer wird vom Verkäufer ein Nutzungsentgeld, eine Art anteilige Miete für den Verbleib in der Immobilie verlangen. Das kann durchaus eine aktuell unerwartet hohe Belastung sein und plötzlich monatlich teurer werden als ohne Teilverkauf. Manche gewerblichen Anbieter für einen Teilerwerb schreiben in den Verträgen das Entgelt bzw. die anteilige Miete zudem nur auf einige Jahre oder gar nicht fest. Eine Anhebung des Nutzungsentgeldes kann dann nicht ausgeschlossen werden. Die Käufer eines Teiles der Immobilie lassen sich meist zusichern, bei einem späteren Verkauf der Immobilie ihre Investition oder gar einen Mindestgewinn zu erzielen. Erreicht die Immobilie nicht den gedachten Investitionserfolg, muss eventuell der Verkäufer bei Auszug  diesen Verlust ausgleichen oder die späteren Erben einspringen.  In den Vertragsklauseln zum Teilverkauf finden sich oft Formulierungen zu den zu erbringenden Instandhaltungen und Reparaturen des Verkäufers bei Auszug wieder. Hier findet sich dann vielleicht in 15 oder 20 Jahren das Risiko einer hohen Einmalzahlung wieder. Wer seine Immobilie aktuell zu Geld machen möchte hat weit mehr Optionen als nur den Teilverkauf. Ein vollständiger Verkauf der Immobilie oder die Aufnahme eines zusätzlichen Kredites auf das vielleicht unbelastete Haus bilden zwei weitere. Beachten Sie dabei in aller Ruhe, dass natürlich die Zinsen sowohl für Hauskredite, aber auch für die Kredite zum Teilerwerb gestiegen sind und der Renditeanspruch des erwerbenden Unternehmens den Teilverkauf verteuert. Es ist also auch hier nicht so einfach eine schnelle Antwort zu finden und es lohnt sich immer ein Blick auf Ihre persönlichen Details.

Gerne stehe ich Ihnen auch bei diesem wichtigen Thema für Fragen zur Verfügung.